Lancement d’une étude en vue de la création à Paris d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS)
EXPOSE DES MOTIFS
Depuis 2001, la Ville de Paris déploie d’importants efforts pour développer une offre de logement abordable sur son territoire.
Les objectifs du Plan Local de l’Habitat pour développer l’offre nouvelle de logements sont très volontaristes : production de 4 500 logements neufs par an, financement de 40 500 logements sociaux sur la mandature, mais aussi aide à l’accession à la propriété.
L’offre en accession abordable est un pan important de la politique parisienne de logement et doit permettre de développer une gamme de prix intermédiaire pour retrouver une mixité dans les programmes de construction neuve et fluidifier les parcours résidentiels des ménages.
Sur ce point, qui correspond à l’action 2.4.3 du Plan Local de l’Habitat, l’action de la Ville repose sur le Prêt Paris Logement 0% (PPL 0%), qui est un prêt sans intérêt accordé par toute banque ayant signé une convention avec la Ville de Paris pour financer l’achat d’un logement par un ménage parisien primo-accédant respectant des plafonds de ressources correspondant sensiblement au logement social de type Prêt Locatif Social (PLS).
Au 1er octobre 2014, dix ans après sa création, près de 22 300 primo-accédants ont bénéficié de ce dispositif. Ce dernier a été complété en 2009, avec la création d’un prêt majoré, le Prêt Parcours Résidentiel (PPR) qui est destiné à aider plus fortement les parisiens primo-accédants qui libèrent un logement social.
Cependant, si ces dispositifs peuvent permettre à certains ménages de classe moyenne d’accéder pour la première fois à la propriété à Paris, ils peinent à répondre aux objectifs de développement d’une offre suffisante de logement en accession abordable, car ils se heurtent à la situation foncière de Paris, dont les prix restent extrêmement élevés.
En effet, si ces dispositifs offrent une aide personnelle sur le court terme, lorsque logement est revendu, sa cession se fait dans les conditions habituelles du marché, et participe de fait au maintien des prix très élevés et à alimenter la spéculation que connait le marché immobilier parisien. Or, à cause des coûts du foncier qui pèsent sur les équilibres d’opération, il est impossible pour des ménages modestes ou de classe moyenne d’accéder à la propriété.
Dans ce cadre, il est nécessaire de trouver des dispositifs complémentaires pour que la Ville récupère la maitrise de son foncier, et donc celle du devenir de son territoire, tant pour mener une politique sociale du logement que pour permettre aux parisiens d’accéder à la propriété.
Plusieurs possibilités existent pour permettre aux Villes d’agir sur le prix de leur foncier. Parmi eux, le mécanisme de séparation de la propriété du sol de la propriété du bâti, inspiré par les expériences des « Community land trusts » (CLT) qui ont vu le jour aux États-Unis dès le début des années 80, a fait la démonstration de son efficacité et de sa pérennité.
Deux CLT ont déjà été distingué par le Prix Mondial de l’Habitat des Nations Unies. A présent, plus de 250 CLT existent aux Etats-Unis et des pays comme le Canada, le Royaume-Uni ou la Belgique ont intégré ces solutions à leurs politiques publiques, avec succès. Des métropoles de rang mondial comme New York, Chicago, Los Angeles, Montréal, Londres ou Bruxelles ont déjà créé leur propre CLT.
En France, la ville de Lille et la Métropole de Rennes ont, suite aux récentes évolutions législatives, initié des démarches en vue de la création d’un Organisme de Foncier Solidaire.
Jusqu’à présent, en France, un des principaux freins à la mise en place de ce type de politiques de dissociation résidait dans le fait qu’il n’existait pas, au niveau territorial, d’organisme apte à assurer la gestion de ce foncier dissocié. Cette question de portage était pourtant cruciale.
Pour combler ce manque, la loi ALUR et la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques ont introduit de nouveaux outils, notamment le mécanisme « OFS-BRS » (organisme de foncier solidaire – bail réel solidaire), permettant de dissocier de fait perpétuellement le foncier du bâti pour rendre un logement plus accessible aux ménages modestes pour plusieurs générations.
Le premier axe de ce mécanisme, l’organisme de foncier solidaire (OFS), a été créé par l’article 164 de la loi ALUR du 24 mars 2014. Selon les termes de la loi, il s’agit d’ « organismes sans but lucratif, agréés par le représentant de l’État dans la région, qui, pour tout ou partie de leur activité, ont pour objet d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs conformément aux objectifs de l’article L. 301-1 du code de la construction et de l’habitation. L’organisme de foncier solidaire reste propriétaire des terrains et consent au preneur, dans le cadre d’un bail de longue durée, s’il y a lieu avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété des logements, à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, sous des conditions de plafond de ressources, de loyers et, le cas échéant, de prix de cession. L’organisme de foncier solidaire peut bénéficier de la décote prévue à l’article L. 3211-7 du code général de la propriété des personnes publiques».
L’Organisme Foncier Solidaire est complété par l’article 94 de la Loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques du 6 août 2015, qui autorise le gouvernement à créer par ordonnance dans les douze mois un « bail réel solidaire » par lequel un OFS « consent à un preneur, s’il y a lieu avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété des logements, sous des conditions de plafonds de ressources, de loyers et, le cas échéant, de prix de cession ». Enfin, l’ordonnance n° 206-985 du 20 juillet 2016 crée le deuxième outil du mécanisme, le bail réel solidaire (BRS), et précise les conditions d’éligibilité pour acquérir, construire, louer ou vendre des logements dans le cadre qu’il crée.
Ce nouveau type de bail est à l’usage exclusif des Organismes de Foncier Solidaires. Il leur donne la possibilité de conclure des baux de longue durée (entre 18 et 99 ans) sur un foncier dont ils sont propriétaires, permettant, à chaque revente, de proroger le bail réel solidaire pour la même période. Durant son occupation du foncier, le propriétaire occupant verse un loyer à l’OFS, et au moment de la revente, il doit respecter une fourchette de prix abordables définis au départ.
En dissociant le foncier du bâti, ce mécanisme sépare le prix du foncier du prix de vente du logement. Il est en cela vertueux, car il permet à la fois de construire du logement à prix moindre, et de le rendre donc plus accessible, et d’autre part de maintenir le logement dans vocation sociale pérenne, au fur et à mesure des reventes successives.
La loi de finances rectificatives 2016 adoptée le 22 décembre 2016 prévoit également des dispositions visant à soutenir financièrement le développement des organismes de foncier solidaire. Les logements neufs faisant l’objet d’un bail réel solidaire bénéficient d’un taux de TVA réduit à 5,5% (au lieu de 20%) et peuvent être financés via le Prêt à Taux Zéro (PTZ). De plus, les collectivités locales peuvent délibérer en faveur d’un abattement de 30% de la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB) payée par les ménages titulaires d’un bail réel solidaire.
L’Organisme de Foncier Solidaire permet également aux collectivités locales de mobiliser de nouvelles sources de financement en faveur de l’accession à la propriété. D’une part, des prêts de long terme (jusqu’à 60 ans) de la Caisse des Dépôts et Consignations peuvent financer l’acquisition du foncier. D’autre part, en tant qu’organisme sans but lucratif, l’Organisme de Foncier Solidaire peut ne pas être soumis aux impôts commerciaux et relever du dispositif du mécénat permettant de proposer des avantages fiscaux aux donateurs.
Ce mécanisme semble particulièrement adapté aux enjeux parisiens, afin de permettre à Paris de faire face aux difficultés foncières auxquelles la Ville est confrontée et de retrouver une plus grande maitrise de son sol.
D’une part, car il permet de dissocier le coût du foncier du prix de vente du logement afin de rendre le logement plus abordable, ce qui permettrait de mener une politique sociale du logement plus efficace.
D’autre part, car il contribue à lutter contre la spéculation qui sévit à Paris, et aurait un impact stabilisateur sur les prix du foncier.
Il parait donc tout indiqué et souhaitable que Paris, à la suite de Lille, Rennes, et d’autres villes qui ont déjà fait connaitre leur intérêt, s’empare de ces nouveaux outils créés par les évolutions législatives récentes, et se penche à son tour sur la mise en place d’un Organisme de Foncier Solidaire.
PROJET DE DELIBERE
Le Conseil de Paris
Article 1.
Un comité de pilotage, présidé par les adjoints à la Maire de Paris compétents dans ce domaine, examinera, avec l’appui des services de la Ville, les étapes et conditions de création d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) à Paris et son éventuel rattachement à un bailleur social.
Ce groupe de travail sera composé d’un-e représentant-e par groupe des groupes du Conseil de Paris et auditionnera notamment les acteurs concernés par la question.
Article 2.
Les résultats des travaux de ce comité de pilotage seront régulièrement présentés à la cinquième commission du Conseil de Paris et un rapport final sera présenté à la cinquième commission avant la fin de l’année 2017, en vue de la création, à l’initiative de la Ville de Paris, d’un Organisme de Foncier Solidaire.